Lorsque vous vous lancez dans un projet immobilier, que ce soit une construction neuve, une rénovation ou un aménagement, il est crucial de comprendre deux concepts fondamentaux : la SHON (Surface Hors Œuvre Nette) et la SHOB (Surface Hors Œuvre Brute). Ces notions, souvent confondues, impactent directement la surface constructible d'un terrain, le coût total de votre projet et la rentabilité de votre investissement. En les maîtrisant, vous pouvez optimiser votre projet, réduire les coûts et éviter les surprises désagréables.
SHON : surface hors œuvre nette
La SHON représente la surface constructible d'un terrain. Elle est définie par les plans d'urbanisme locaux et détermine la surface totale que vous pouvez construire, incluant la surface habitable, les balcons, les terrasses et d'autres éléments annexes. La SHON est un indicateur essentiel pour comprendre la densité d'un terrain et la possibilité de réaliser un projet d'envergure.
Calcul de la SHON
Le calcul de la SHON est effectué en multipliant la surface du terrain par un coefficient, qui est généralement compris entre 0.2 et 1. Ce coefficient est déterminé par les plans d'urbanisme et peut varier en fonction de la zone géographique, du type de construction et de la densité de population. Un coefficient élevé signifie que vous pouvez construire une surface importante, tandis qu'un coefficient faible limite la surface constructible.
- Surface habitable : Elle représente l'espace utilisable pour l'habitation, incluant les chambres, le salon, la cuisine, les salles de bain, etc. Cette surface est généralement comptabilisée à 100% du SHON.
- Surface des balcons et terrasses : Ces surfaces sont généralement comptabilisées à 50% du SHON, car elles sont considérées comme des espaces semi-ouverts.
- Autres surfaces : Des éléments comme les garages, les caves, les annexes, les abris de jardin et les piscines peuvent également être inclus dans le SHON, mais avec des coefficients spécifiques définis par la réglementation locale.
Restrictions et réglementations
La SHON est soumise à des restrictions légales définies par les plans d'urbanisme locaux. Ces restrictions visent à réguler la densité de construction et à préserver l'harmonie architecturale d'un quartier. Il est important de consulter les plans d'urbanisme et les réglementations locales avant de démarrer votre projet pour éviter des surprises et des problèmes juridiques.
Exemples concrets
Prenons l'exemple d'un terrain d'une superficie de 600 m² situé dans une zone où le SHON autorisé est de 0.6. Cela signifie que vous pouvez construire une surface totale de 360 m² (600 x 0.6). Cette surface peut être répartie en une maison individuelle de 200 m², un garage de 50 m², une terrasse de 60 m², et un abri de jardin de 50 m² (comptabilisé à 25% du SHON).
Impact du SHON sur le coût du projet
Le SHON a un impact direct sur le coût de votre projet. Un SHON élevé, permettant une surface constructible importante, implique un coût de construction plus élevé par m² de surface habitable. Il est donc important de prendre en compte le SHON dès le début de votre projet pour estimer les coûts et planifier votre budget.
SHOB : surface hors œuvre brute
La SHOB représente la surface totale du bâtiment, incluant tous les éléments structurels, y compris la surface habitable, les murs, les cloisons, les escaliers, les planchers et les toitures. Elle est utilisée pour estimer le volume de matériaux nécessaires à la construction et le coût global du projet. La SHOB est donc un indicateur important pour comprendre la complexité d'un projet et le coût total des travaux.
Calcul du SHOB
- Surface habitable : Elle est identique à celle du SHON.
- Murs et cloisons : Ils sont inclus dans le SHOB, tandis qu'ils ne sont pas pris en compte dans le SHON. Un bâtiment avec des murs épais aura un SHOB plus élevé qu'un bâtiment avec des murs fins.
- Escaliers, planchers et toitures : Ces éléments sont également inclus dans le SHOB.
- Autres éléments structurels : Les poutres, les colonnes, les fondations et les éléments de charpente sont également pris en compte dans le SHOB.
Différences entre SHON et SHOB
La principale différence entre le SHON et le SHOB est que le SHON ne prend en compte que la surface utile, tandis que le SHOB inclut tous les éléments du bâtiment, y compris les structures. Un bâtiment avec une grande surface habitable peut avoir un SHON important, mais un SHOB plus faible si les murs et les cloisons sont minces.
Exemples concrets
Imaginez un appartement de 100 m² de SHON. Son SHOB pourrait être de 120 m² si l'épaisseur des murs et des cloisons représente 20 m². Le SHOB est donc important pour estimer les volumes de matériaux nécessaires à la construction, comme les briques, le béton, l'isolation et les matériaux de charpente.
Impact du SHOB sur l'optimisation de l'espace
Le SHOB est un facteur important pour optimiser l'espace dans un projet de construction. Un SHOB élevé peut signifier des murs plus épais, ce qui peut réduire l'espace habitable disponible. Il est donc important de trouver un équilibre entre le SHOB et le SHON pour maximiser l'espace habitable tout en respectant les réglementations locales.
Prenons l'exemple d'un immeuble d'habitation à Paris. Le SHOB sera généralement plus élevé qu'un immeuble d'habitation en zone rurale, en raison de la réglementation architecturale et des normes de construction plus strictes en ville. Un SHOB élevé peut impliquer des murs plus épais et des contraintes d'isolation supplémentaires, ce qui peut affecter l'organisation et l'aménagement des appartements.
Différences et implications pratiques pour votre projet
Le tableau suivant résume les principales différences entre le SHON et le SHOB, ainsi que leurs implications pratiques sur votre projet immobilier :
| Concept | Définition | Implications pratiques |
|---|---|---|
| SHON | Surface constructible d'un terrain | Détermine la surface totale que vous pouvez construire, impactant le nombre d'étages et le type de construction (appartements, maisons individuelles, etc.). |
| SHOB | Surface totale du bâtiment | Affecte le coût de construction, les matériaux utilisés, la rentabilité du projet et l'optimisation de l'espace. |
La compréhension de ces deux concepts est essentielle pour une planification efficace et optimale de votre projet. En tenant compte à la fois du SHON et du SHOB, vous pouvez maximiser la surface habitable, réduire les coûts de construction et optimiser l'utilisation de l'espace.
Par exemple, dans un projet de construction d'un immeuble d'habitation, un SHON élevé peut vous permettre de construire un plus grand nombre d'appartements. Toutefois, un SHOB élevé pourrait signifier des murs plus épais, ce qui pourrait réduire la taille des appartements et augmenter les coûts de construction.
Il est crucial de consulter les documents d'urbanisme locaux et les réglementations applicables à votre projet pour connaître les SHON et les SHOB autorisés. Travailler en étroite collaboration avec un architecte et un professionnel de l'immobilier vous permettra de garantir une planification optimale de votre projet, en tenant compte des contraintes légales et des aspects pratiques liés au SHON et au SHOB.
Conseils et recommandations pour votre projet
Voici quelques conseils pour mieux comprendre et utiliser le SHON et le SHOB à votre avantage :
- Consultez les plans d'urbanisme locaux : Avant de commencer un projet, il est essentiel de consulter les plans d'urbanisme locaux pour déterminer les SHON et les SHOB autorisés pour votre zone. Ces informations vous aideront à comprendre les contraintes et les possibilités de construction sur votre terrain.
- Travaillez avec un architecte : Un architecte expérimenté peut vous aider à maximiser l'utilisation de la SHON et à optimiser la conception de votre bâtiment pour minimiser le SHOB. Il peut vous proposer des solutions innovantes pour gagner de l'espace et réduire les coûts de construction.
- Choisissez les matériaux appropriés : Les matériaux utilisés dans la construction ont un impact direct sur le SHOB. Des matériaux plus légers et plus fins peuvent réduire le SHOB et les coûts de construction. Un architecte peut vous conseiller sur les matériaux les plus adaptés à votre projet et à votre budget.
- Optimisez l'aménagement intérieur : Un aménagement intérieur bien conçu peut maximiser l'espace habitable, même si le SHOB est élevé. Un architecte d'intérieur peut vous aider à créer un espace fonctionnel et agréable à vivre, en tenant compte des contraintes du SHON et du SHOB.
- Faites appel à un professionnel de l'immobilier : Un professionnel de l'immobilier peut vous aider à comprendre les différentes réglementations et à estimer la rentabilité de votre projet en fonction du SHON et du SHOB. Il peut vous guider dans vos démarches administratives et vous conseiller sur les meilleures stratégies pour maximiser votre investissement.
En conclusion, la connaissance du SHON et du SHOB est indispensable pour tous les projets de construction, de rénovation ou d'aménagement. En les maitrisant, vous pouvez éviter les erreurs coûteuses et maximiser la rentabilité de votre projet.
